Как работает переуступка прав на жилье в новостройке

В Санкт-петербурге существует множество вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — способ покупки квартиры в новостройке. Суть переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора долевого участия.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

При покупке квартиры в новом доме на условиях цессии, составляется договор с двумя участниками

• Первый участник - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом недвижимости может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора девелопер несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на уступку квартиры жилья, недвижимости, объекта потребуется, если,, полностью не выполнены финансовые обязательства (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно обратить внимание на проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ всегда выкладывается для публичного ознакомления на официальном сайте девелопера.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, следует сначала убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является ее правообладателем.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

В некоторых случаях, когда девелопер требует своего подтверждения в процедуре переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт переуступку?

Купить квартиру в жилом комплексе по уступке прав можно у лиц:

• Инвесторы - ими могут быть либо физические лица либо организации, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что приобретали недвижимость для дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - В основном в такой роли выступают организации которые работали с застройщиком на проекте. При строительстве новостройки подрядчик может быть задействован на различных работах: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком посредством готового жилья.
• Частные лица, которые покупают недвижимость для своих целей, но решившие продать собственность в дальнейшем.

Что требуется от покупателя жилья по переуступке прав?

Приобрести квартиру на условиях переуступки может практически каждый. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к моменту завершения строительства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволит покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Это особенно популярно для тех, кто ищет комфортное жилье с нетипичными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Принимая решение о приобретении квартиры по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец недвижимости в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Cube в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки